泰国、香港和日本房地产市场逆转研究：加拿大28下载网址

概要：文章较为了泰国、香港和日本房地产市场再次发生反败为胜的历程，分析了产生的原因，结果表明，汇率和过低的房地产价格对国家的经济产生了根本性的影响，最后造成房地产市场价格的暴跌。　　关键词：泰国；日本；房地产市场；汇率；反败为胜 　　 　　一、泰国房地产市场再次发生反败为胜的历程 　　 　　泰国房地产大幅度暴跌的外因是亚洲金融危机，泰国货币受到国际炒家的冲击，但其中，也有泰国本身发展的内因，造成国际炒家对泰国的冲击，泰铢大幅度升值，给泰国导致巨大损失。引起的内因有： 　　1．经济结构不合理，资产泡沫性大。20世纪70年代末开始，还包括泰国在内的东盟各国大力实行出口导向的工业化战略，经济发展十分很快。

但工业化过程中主要以劳动密集型产业居多，缺少科技和生产效率的反对，使出口无法长期保持强大的竞争力。当泰国的经济正处于下降阶段时，银行信贷急遽扩展，但大量资金不是流向有效率和高附加值的生产部门，而是流向高风险的房地产和股市。

在金融风暴前夕，泰国房地产积压的资金为300亿美元，积压的住房有85万套，须要7年时间才能消化，写字楼和商铺空置率高达20％以上。信贷过度扩展和房地产热导致通胀事急升，经济泡沫更加美浓。这为货币、银行及金融危机留给了隐患。

　　2．国际收支好转，对外负债相当严重。泰国实行经济国际化以及实施金融对外开放的政策，但其国际收支情况并不理想。

泰国在危机前两年常常项目收支逆差每年都在100亿美元以上。为了填补常常项目逆差，也为了不断扩大国内投资，不择手段借人巨额外债，泰国的国家短期外债占到77％。由于泰国资本市场开放度较为大，流人大量短期资本展开套息或者投资到股市(泰国75％的外资流向股市)，然而一旦泰国国内的经济有所变化，它们迅速就不会撤离。多年以来，泰国财政盈余务实，但转入1996年，情况再次发生了变化，由于美元对日元在1995年、1996年持续上升，早已相当严重的巩固了泰国出口竞争力。

1996年第四季度由于收益紧缺而经常出现财政赤字，相等于1．1％的GDP。财政收支紧缺使泰国仍然有盈余填补日益不断扩大的常常账目逆差。泰国的外债总额1991年只有300亿美元，但到1996年底早已减少到800亿美元。

　　3．金融体系不完善，高风险贷款过分集中于。泰国的金融体系不完善，风险意识劣，当经济加剧时，金融体系大量资产流向房地产，导致房地产价格猛升，构成地产泡沫。

当房地产价格下降到与实际购买力僵化的地步，地产市场经常出现供过于求，发展商丧失缴纳高利率的能力，金融体系兴起了大量的呆坏账。在1997年5月，泰国91家财务公司的呆帐就超过640亿美元，其中大多数是房地产贷款呆帐，使其经营陷入困境。

而泰国的金融贷款集中于房地产业，房地产业的贷款占总贷款额的40％以上。银行对单一行业的贷款过分集中于，忍受着极大风险。

　　尽管从1985年开始，泰铢开始实施以美元居多的一篮子挂勾制，使资宰相对平稳，但泰国的经济结构畸形不合理，旅游及涉及产业占到国民收入的三分之一以上。他们借助东亚投资热潮，大量引进外资，买入外债，在房地产、零售及娱乐等第三产业等非生产领域，投放大量的资金，导致经济泡沫，欺诈兴旺；此外，金融体系、尤其是金融监管体系不完备，过早对外开放金融市场，只能实施金融自由化和国际化政策，使得外汇市场受到反感的冲击。　　总之，贸易赤字、常常项目逆差、财政收支不均衡、外债剧增(尤其是短期外债)、物业市场的低迷以及信贷评级上升等因素联合起到的结果，使泰国沦为亚洲危机的引爆点。

造成泰国经济瓦解，货币急遽升值，经济陷于衰落，很长时间无法复原。这必要造成了房地产市场价格的下跌。

　　 　　二、香港房地产市场再次发生反败为胜的历程 　　 　　1997年的香港，作为国际金融中心，经济基础实力雄厚，享有近900亿美元的外汇储备和可观的财政盈余。香港经济基础完善，经济稳定快速增长，1996年增长率约4．5％，1997年前3季度分别获得5．4％、6．4％。

和5.8％的强大快速增长；特区政府完全没任何常常账目赤字，反而享有支出盈余。当时，香港市场气氛高昂，投资者信心充裕。并且外资银行(主要是美国投资银行)预测，恒生指数横跨2万点高峰指日可待，将来未来将会不会冲上28000点的新纪录。

　　然而，香港的经济并不是如此悲观，经济主因在几年前就早已不存在，并大大累积，在特定条件下，经济危机有可能愈演愈烈。那就是多年来过度收缩的资产价格，尤其是房地产的价格，以及香港货币制度不存在的主因。　　香港的资产价格，主要是楼价在1997年前10年里下降了逾10倍，物业市场仍然畅旺散发出，经久不衰。

香港人多地少，土地供应受限，并且香港严苛容许土地和不动产的供应，为发展商独占物业价格获取了条件。房地产市场供不应求，然而银行长年的实质胜利率及投机投机活动，造成房地产攀升。多达，1984年1月至1997年7月，大单位及豪宅价格下降了12．3倍，仅有1997年上半年，住宅价格，尤其是豪宅市场价格上涨了将近1倍。

据报导，1997年夏秋，香港某些地点的物业价格，无论是住宅还是商用楼宇，都早已跟上和多达了东京，高居全球第一。　　与此同时，由于经济快速增长强大，薪金频仍下降，货币收益节节快速增长；股票市场也快速增长强大，1997年上半年恒指由12000多点一路上扬，升到到16800点。

一方面，薪金收益快速增长再加因股市和楼市下跌而造就资产人组收缩，使实际收入大幅度减少，造成市场需求烦躁。另一方面，由于不动产市场价格上升，导致经济环境好转，营销成本增加，在消费市场需求激升的性刺激下，香港整体物价高昂，比起邻近地区，香港的物价变得过分便宜。

尤其是1997年下半年后，东盟各国货币以及韩元、台币陆续升值；反观香港，港元币值结实，资产价格不仅未降，反而持续上升，使得比较竞争力弱化，到访港游客锐减，出口衰退。很显著，香港资产市场过分收缩，币值低估，资产价格必需大幅度上调，或港元大幅度升值。　　在金融风暴之后，香港的房地产价格大幅度暴跌，有20万人沦落“胜资产阶级”，在香港岛东北边由船坞造镇而出、为中产阶级居住于社区的“太古城”是最能体现香港中产阶级财富惨况的区域之一。

其房地产价格从1997年以前大约1．3万港元／平方英尺的最高峰，以后大幅上升，到2001年跌入至四五千元。　　香港房地产市场再次发生反败为胜的原因主要有： 　　第一，亚洲金融危机，压制了香港的宏观经济，经济快速增长显著减慢，经济快速增长甚至经常出现负增长。　　第二，1997年下半年以后，东盟各国货币以及韩元、台币陆续升值；而香港，币值结实，房地产价格昂贵，导致经济环境好转，营销成本增加，使得比较竞争力弱化，到访港游客锐减，出口衰退，失业率下降。

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